Schvaľovanie hypotéky: Na čo si dať pozor, aby vaša žiadosť nebola zamietnutá?

Zvažujete hypotéku? Jej schválenie nie je takou samozrejmosťou, ako sa na prvý pohľad zdá. Vyvarujte sa situácií, v ktorých vám banka môže zamietnuť hypotéku.

Ak zvažujete hypotéku, pravdepodobne všetky pre a proti už poznáte alebo informácie nasávate štedrými dúškami. Zrejme ste už narazili aj na to, že banka nemusí schváliť každú žiadosť o hypotéku. Inými slovami, požiadať o hypotéku môže takmer ktokoľvek, no nie každý ju aj dostane.

Niektoré dôvody, pre ktoré vám banka žiadosť o hypotéku zamietne, sú jasné a logické, iné možno prekvapia. Pozreli sme sa na tie situácie, pre ktoré vám banka môže žiadosť o úver zamietnuť. Poznať ich vám pomôže vyhnúť sa nepríjemným situáciám.

Musíte si našetriť a premyslieť výšku úveru

Vyhnite sa školáckej chybe hneď na začiatku a nežiadajte o úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Legislatívou je obmedzený maximálny limit výšky hypotéky 90 % z ceny nehnuteľnosti. Najčastejšie je možné získať hypotéku do 80 %, keďže počet hypoték vo výške 90 % z ceny nehnuteľnosti je zo zákona limitovaný. To znamená, že ak potrebujete kúpiť byt za 80 000 eur, hodnota nehnuteľnosti, ktorú založíte, my mala byť minimálne 100 000 eur.

Problémom môže byť aj to, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka presiahne 60 % vášho čistého mesačného príjmu. Treba počítať s tým, že toto kritérium zohľadňuje všetky existujúce dlhy. Ak napríklad splácate auto a tieto splátky vám z mesačného čistého príjmu odkroja 13 %, potom výška mesačnej splátky hypotéky nesmie presiahnuť 47 % vášho čistého mesačného príjmu.

Trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú je výhoda

Pre banky je dôležitý typ pracovného pomeru. Najviac „v pohode“ ste, ak máte TPP na Slovensku. Aj v takomto prípade sa vám však môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne. Napríklad, ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote. Vo všeobecnosti sa však za krátko trvajúci pracovný pomer počíta taký, ktorý trvá menej ako jeden rok.

Aj keď zamestnanie na dobu neurčitú v trvalom pracovnom pomere môže byť výhodou, banka vie schváliť vašu hypotéku, aj keď pracujete na dobu určitú alebo máte príjmy z podnikania. V prípade, že váš príjem nebude postačovať na poskytnutie hypotéky, je možné pridať k úverovej žiadosti spoludlžníka alebo iný typ príjmu.

Možno ste sa stretli s tým, že banky vytvárajú akýsi rating klientov. Je to hodnotenie, pre ktoré vám môže prísť zamietavé stanovisko k žiadosti o hypotéku napriek tomu, že máte dostatočne vysoký príjem a v zamestnaní ste dostatočne dlho. Tento rating vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte. Hodnotí sa aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou idete úver zabezpečiť. Banky tiež berú do úvahy demografické kritériá, napríklad dvaja žiadatelia o úver sú lepší než jeden.

Nezvyčajné = riskantné

Túžite po originálnom a jedinečnom bývaní, ktoré presne odráža vašu osobnosť? Pri výbere nehnuteľnosti vám môže do hľadáčika spadnúť aj priestor, ktorý je veľmi špecifický a pôvodne nie je zamýšľaný ako obytný. Vaša kreatívna stránka pri takomto náleze môže jasať šťastím, no tá praktická pri možných obmedzeniach hypotéky horko zaplače. Pre banky je v procese schvaľovania vašej žiadosti tiež dôležité to, o akú nehnuteľnosť ide.

Pre banku môžete byť rizikovým klientom a zamietne vám žiadosť o úver, aj keď máte vysoký vek, splácanie hypotéky by výrazne prekročilo dôchodkový vek alebo ak máte vo výpise z účtu transakcie, ktoré sú z pohľadu banky rizikové.

Majte prehľad o svojich záväzkoch

Doteraz spomínané situácie sa týkajú každého žiadateľa. Nasledujúce sa vzťahujú na tých, ktorí už dlh v banke majú alebo oň aspoň požiadali.

Každá žiadosť o úver sa registruje v Slovak Banking Credit Bureau (Spoločný register bankových informácií) alebo v Banking Credit Bureau (Nebankový register klientskych informácií). V týchto inštitúciách sa vytvára vaša úverová história, ktorú si banka pri každej žiadosti o úver dôsledne preštuduje. Nahliadnuť do nej môžete aj vy. Výpisy z SBCB/SRBI a NBCB/NRKI sú spoplatnené.

Záznam o negatívnej platobnej histórii môžete mať aj pre nepozornosť pri používaní kreditných kariet, povolených prečerpaní či splátkových nákupoch. Negatívny záznam získate aj vtedy, ak ste prekročili povolené prečerpanie alebo váš účet hlásil debet nepretržite viac ako mesiac. Problémom je omeškanie splátok. Záleží však na tom, koľko omeškanie trvalo. Ak išlo o pár dní, nepovažuje sa to za vážny prehrešok. Ak sa omeškanie pretiahne na týždne až mesiace, môže to pre vás znamenať definitívne zamietnutie žiadosti o hypotekárny úver.

Kritických päť rokov

Nesplácanie splátok môže viesť až k zosplatneniu úveru. Zosplatnenie úveru znamená, že banka alebo nebanková spoločnosť, ktorej ste dlžníkom, požiada o okamžité vyplatenie úveru vrátane príslušenstva. Zosplatnenie sa zvykne riešiť aj postúpením dlhu na špecializovanú spoločnosť, a to je tá najhoršia situácia, s ktorou sa v úverom registri môžete stretnúť.

Prehrešky sa v úverom registri evidujú počas piatich rokov. Po tejto lehote ich váha postupne upadá, no je bežnou praxou, že v banke či nebankovke, ktorá záznam vytvorila, už úver nikdy nedostanete. V ostatných spoločnostiach bude mať zápis váhu podľa toho, o aký prehrešok išlo a aké bolo vaše úverové správanie po incidente. Ak vznikol chybný záznam, môžete požiadať o opravu.

Ďalšími informáciami v úverom registri, ktoré vás môžu stáť schválenie hypotéky, sú napríklad bankou zamietnuté žiadosti o úver alebo priveľa otvorených žiadostí.

Ak si nie ste istí, či banka vašu žiadosť schváli, ešte pred jej podaním sa o svojej situácii a možnostiach poraďte s hypotekárnymi špecialistami v našich pobočkách. 

Potrebujete poradiť, vypracovať nezáväznú ponuku alebo dohodnúť stretnutie v pobočke? Nechajte nám na seba kontakt a ozveme sa vám.