Téma – ceny nehnuteľností na bývanie

Národná banka Slovenska zverejnila údaje cien nehnuteľností na bývanie za 4Q19. Priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku stúpli v októbri až decembri minulého roka o 6,4 % medziročne, čo  predstavuje zvoľnenie tempa oproti predchádzajúcemu kvartálu (9,7 %).

Za celý rok 2019 sa ceny nehnuteľností na bývanie zvýšili v priemere o 7,5 %, čo je najrýchlejšie tempo od roku 2008.

V medzikvartálnom porovnaní sa priemerná cena nehnuteľností na bývanie koncom roka znížila o 0,4 %. Priemerná cena nehnuteľností na Slovensku tak v štvrtom kvartáli 2019 dosiahla 1597 EUR/m², o EUR 6 menej ako v predchádzajúcom štvrťroku. Oproti decembru 2018 bola však o 95 EUR vyššia.

Medzikvartálny rast bol zaznamenaný iba v Trenčianskom, Žilinskom a Prešovskom kraji. V týchto krajoch bolo zároveň aj dvojciferné medziročné tempo rastu - v Trenčianskom o 19 % r/r, v Žilinskom o 18 % r/r a v Prešovskom kraji o 17 % r/r. Jedine v Košickom kraji ceny nehnuteľností medziročne klesli (o 1 % r/r).

Na medziročnom raste cien sa podieľali ceny bytov aj domov, aj keď oproti tretiemu kvartálu boli ceny domov mierne nižšie. Ceny bytov sa v 4Q19 zvýšili o 7,3 % r/r (1,1% medzikvartálne) a ceny domov vzrástli o 5,5 % medziročne (-1,2 % q/q medzikvartálne).

Ceny nehnuteľností po kríze šesť rokov klesali (2009-14) a až v roku 2015 začali rásť. Cena bývania prekonala vrchol z roku 2008 a vlani sa nachádzala 4,1 % nad ním. Priemerná cena bytov svoj predkrízový vrchol už prekonala o 19 %, zatiaľ čo ceny domov sú stále 4 % pod priemerom roku 2008. Na tomto mieste je však potrebné zdôrazniť rázny nárast disponibilného príjmu v porovnaní s rokom 2008, ktorý priaznivo vplýva na lepšiu dostupnosť bývania.

Rast cien nehnuteľností súvisí s vysokým dopytom po bývaní, je dôsledkom rastu príjmov obyvateľstva ako aj stále dobrou dostupnosťou úverov. Na zrýchlenie rastu cien mala vlani vplyv aj menšia ponuka voľných bytov. Ekonomická situácia na Slovensku ostáva priaznivá, napriek ochladeniu v hospodárskom raste, pričom vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností. Menová politika ECB zostáva uvoľnená, dokonca od septembra minulého roka ešte výraznejšie ako predtým. Na druhej strane, rast úverovania a aj cien bývania budú postupne brzdiť opatrenia NBS.

SK – Mesačné údaje naznačujú len opatrný rast HDP

Mesačné ukazovatele zo slovenskej ekonomiky naznačujú iba vlažný hospodársky rast koncom minulého roka.

Priemyselná produkcia pokračovala v poklese už piaty mesiac za sebou a v decembri bola medziročne nižšia o 7,1 % (oproti novembru pokles o 1,4 % medzimesačne). K poklesu produkcie prispeli hlavne výroba áut (-11 % r/r), spracovanie kovov (-15,2 % r/r) a výroba produktov z gumy a plastov (-15,9 % r/r). Je vidieť, že spomalenie v automobilovom priemysle ovplyvňuje aj dodávateľov do tohto sektora. Naopak, výroba elektrických zariadení pokračovala v priaznivom trende a medziročne vzrástla o 23,3 %, čím pomáhala zmierňovať pokles indexu priemyselnej výroby. Celkovo bol priemer priemyselnej produkcie v štvrtom kvartáli -5,1 %. Kvôli slabej druhej polovici roka dosiahol priemer celého roka 2019 iba jemný rast 0,4 %.

Produkcia v stavebníctve pokračovala v poklese a v decembri medziročne klesla o 4,2 %, čo predstavuje mierne zlepšenie oproti novembru (o 3,3 % medzimesačne). Chladnejšie ekonomické prostredie je však vidieť aj v tejto časti hospodárstva – priemer posledného kvartálu dosiahol -5,7 % a celoročný priemer roka 2019 bol -3,3 %.

Saldo zahraničného obchodu skončilo v decembri lepšie ako sme očakávali, keď dosiahlo deficit EUR 24,3 mil. (odhad bol deficit EUR 160 mil.) Vývozy medziročne vzrástli o 4,9 %, zatiaľ čo dovozy boli vyššie o 1,4 % medziročne. Saldo zahraničného obchodu bolo v poslednom štvrťroku 2019 na úrovni EUR 459 mil., čo je zlepšenie oproti jeho deficitu v predchádzajúcom kvartáli (EUR -284 mil.). Čisté vývozy tovarov tak koncom roka pozitívne prispeli k rastu HDP. Minuloročný prebytok zahraničného obchodu sa však v porovnaní s rokom 2018 viditeľne zmenšil – z EUR 2,3 mld. na EUR 1,1 mld.

Maloobchodné tržby pokračovali v poklese už ôsmy mesiac za sebou a v decembri medziročne klesli o 2,5 % (-0,2 % medzimesačne). Priemer posledného kvartálu minulého roka tak dosiahol -3,3 % a za celý rok 2019 sa maloobchodné tržby znížili o 1,4 %. Slabosť maloobchodných tržieb prichádza uprostred stále dobrej situácie na trhu práce a pri raste disponibilného príjmu. Na druhej strane, tržby v pohostinstve zaznamenali vlani dvojciferné zvýšenie – tržby v ubytovaní vzrástli o 13,6 % a v sektore reštaurácií a pohostinstiev boli vyššie o 18,5 %. Zdá sa teda, že domácnosti napriek slabším maloobchodným tržbám a pokračujúcej tvorbe úspor nie sú nadmerne pesimistické alebo opatrné. Vzhľadom na stále priaznivú situáciu na trhu práce by sa dala očakávať určitá korekcia vo vývoji maloobchodných tržieb; avšak skokový nárast pravdepodobne začiatkom tohto roka nepríde.

Za rok 2019 očakávame rast slovenskej ekonomiky na úrovni 2,3 %. Tento rok by rast HDP mohol byť na úrovni 2 %, keďže potrvá, kým sa slabosť priemyslu a zahraničného obchodu vyrieši. Domáci dopyt ostáva v pomerne slušnej kondícii, ale oblaky nad externým prostredím sa nerozplynuli. Situácia v nemeckom priemysle, na ktorý je slovenský priemysel a zahraničný obchod do veľkej miery naviazaný, a celkovo v externom prostredí ostáva naďalej zatiahnutá a na viditeľné znaky zlepšenia stále čakáme. Naďalej je tu pomalý rast Nemecka, eurozóny a Číny, či spory v zahraničnom obchode ako aj postupné  štrukturálne zmeny v automobilovom sektore. Brexit po roku 2020 ostáva ako mierne negatívne riziko.

Koronavírus v Číne a vo svete

Koronavírus sa naďalej šíri, aj keď podľa nových správ sa znižuje tempo prírastku nakazených. Celkovo si vírus vyžiadal viac ako 900 mŕtvych, čím prekonal počet obetí iného koronavírusu z rokov 2002-03, SARS (774). Počet nakazených je momentálne viac ako 40,5 tisíc, pričom väčšina z nich je v samotnej Číne, odkiaľ sa nákaza rozšírila. Pracovníci z niektorých kancelárií a tovarní v Číne sa pomaly začínajú vracať do práce, ale plná prevádzka v krajine ešte zďaleka nebola obnovená. V rámci čínskej ekonomiky spôsobuje vírus výpadky nielen v priemysle, ale aj v službách – najmä v cestovaní a v sektore reštaurácií a hotelov. Okrem samotného spomalenia čínskej ekonomiky, ktoré uvidíme v tomto štvrťroku, brzdí nákaza aj niektoré subdodávky z Číny do iných krajín – napríklad pre automobilky v Južnej Kórei. Celkový dopad na domácu ako aj globálnu ekonomiku je však zatiaľ nejasný a bude závisieť od šírenia nákazy a dĺžky reštriktívnych opatrení. Vzhľadom na to, že Čína je najväčší dovozca ropy (importuje asi 14 mil. barelov denne), pokles jej dopytu po rope znížil cenu ropy a drží ju na nižších úrovniach. Investori sa tiež uchyľujú od rizikovejších aktív smerom k tzv. bezpečným prístavom ako sú zlato čí bezpečné štátne dlhopisy (napr. nemecké, či americké).

ČNB prekvapila trhy a zvýšila sadzby

Česká národná banka na svojom februárovom zasadnutí prekvapivo zvýšila sadzby o 25 bázických bodov. Je to prvé zvýšenie od mája minulého roka. Hlavná dvojtýždňová sadzba je tak po novom na úrovni 2,25 %, depozitná sadzba je 1,25 % a lombardná sadzba 3,25 %. Rozhodnutie ČNB dočasne posunulo Českú korunu na 7-ročné maximum oproti euru. ČNB pravdepodobne reagovala viac na domáce faktory, hlavne zvýšenú infláciu a utiahnutý trh práce, ktorý vytvára skôr proinflačné tlaky. Avšak na strane druhej pretrváva zatiahnuté externé prostredie, ktoré prináša skôr dezinflačné tlaky a začína mierne pôsobiť na pomalší rast ekonomiky. Vzhľadom na externý vývoj a riziká tak pravdepodobne bude teraz nasledovať stabilita sadzieb v českej ekonomike alebo ich prípadné mierne zníženie – podľa toho, ako sa bude situácia vyvíjať. Navyše, silná koruna sčasti pomáha uťahovať menové podmienky aj bez nutnosti upravovať sadzby nahor. Naši kolegovia z EG Research predpokladajú, že sadzby ostanú v tomto roku už nezmenené.